Kiedy powinieneś wykupić swoją stopę procentową

Category: Raport Kredytowy
17 lutego 2021

W TYM ARTYKULE:

Istnieje bezpośredni związek między oprocentowaniem kredytu hipotecznego a opłatami, co oznacza, że ​​możesz zdecydować się na płacenie wyższych opłat za niższą stopę. Nazywa się to „kupowaniem w dół lub „płaceniem punktów.

Przejrzyjmy te warunki i omówmy, jak rozumieć oferty pożyczek i jak dowiedzieć się, kiedy kupowanie obniżenia oprocentowania faktycznie przynosi korzyści.

Podstawy wyceny cenowej

Kwota oprocentowania kredytu hipotecznego to połączenie stawek i opłat. Wstępne wyceny często pojawiają się w formularzach online lub wiadomościach e-mail, a po wypełnieniu pełnego wniosku o pożyczkę wycena jest ostatecznie formalizowana w wymagany przez władze federalne formularz zwany Szacunkiem pożyczki.

Wycena pożyczki pokaże Ci, jaki rodzaj pożyczki otrzymujesz (np. Pożyczka stała lub ARM), jaka jest Twoja stawka i ile płacisz za tę pożyczkę.

Wycena pożyczki zawsze musi wskazywać roczną stopę procentową (APR), która jest obliczeniem, które pomaga określić, ile płacisz za tę stopę. Z reguły, jeśli RRSO jest o 0,125% wyższa od podanej stawki, opłaty będą zwyczajowe i normalne. Jeśli RRSO jest o więcej niż 0,125 procent wyższa od kwotowanej stawki, opłaty są wyższe niż normalnie i mogą obejmować odkupienie stopy procentowej. W każdym przypadku musisz poprosić o przejrzenie podziału opłat w pozycji.

„Kupowanie niższej stawki lub „płacenie punktów oznacza, że ​​płacisz dodatkową opłatę, aby uzyskać niższą stawkę. Opłatę tę można nazwać prowizją za udzielenie kredytu lub punktami w wycenie kredytu. Opiera się na wartości procentowej kwoty pożyczki i jest dodatkiem do bardziej tradycyjnych opłat, takich jak wycena, raport kredytowy, ubezpieczenie i ubezpieczenie tytułu własności (więcej poniżej na temat umieszczania tych opłat w kwotowaniach).

Możesz otrzymać ofertę zawierającą dwie opcje: jedną za punkty, a drugą za brak punktów. Na przykład, jeśli otrzymujesz 30-letnią stałą pożyczkę w wysokości 300 000 USD, kwota bez punktów może wskazywać stopę na 4,25 procent, a oferta z 1 procentem w punktach może wskazywać stopę jako 4 procent.

W tym przykładzie liczba punktów wynosiłaby 3000 USD, ponieważ stanowią one 1 procent kwoty pożyczki. Te 3000 USD są dodatkiem do wszystkich innych tradycyjnych opłat.

3000 $ obniża twoją stopę procentową o 0,25%, co obniża twoją płatność o 44 $ miesięcznie i obniża koszt odsetek do 62,50 $ miesięcznie.

Czy kupowanie w dół stawki ma sens?

Aby ustalić, czy kupowanie w dół stawki (czyli płacenie punktów) ma sens, musisz obliczyć, ile czasu zajmie miesięczne oszczędności na odsetkach, aby spłacić koszt punktów.

W tym przykładzie 3000 USD w punktach daje miesięczne oszczędności kosztów odsetek w wysokości 62,50 USD. Więc dzielimy 3000 USD przez 62,50 USD, co pokazuje nam, że spłata punktów trwa 48 miesięcy – lub cztery lata – z oszczędności kosztów odsetek.

Jeśli spłata punktów za 30-letnią stałą pożyczkę trwa cztery lata, daje to wiele lat po okresie rentowności na skorzystanie z niższej stawki.

I odwrotnie, gdybyś miał czteroletni okres rentowności w przypadku 5-letniej pożyczki ARM, miałbyś tylko jeden rok korzyści z niższej stopy procentowej przed dostosowaniem pożyczki.

To wyliczenie progu rentowności jest kluczem do określenia, czy kupowanie kursu w dół ma sens.

Ogólnie rzecz biorąc, zapłacenie 1% kwoty pożyczki w punktach obniży twoją stopę procentową o 0,25%, ale nie zawsze tak jest. Poproś pożyczkodawcę, aby udostępnił opcje płacenia punktami (lub kupowania w dół stawki), abyś miał kilka opcji do analizy pod kątem korzystnych ram czasowych.

Pozyskiwanie i czytanie ofert pożyczek

Zgodnie z prawem pełny wniosek o pożyczkę zawiera sześć następujących elementów:

  • Nazwa
  • Adres nieruchomościSzacunkowa wartość domuDochódKwota pożyczkiNumer ubezpieczenia społecznego (używany do uzyskania wyników kredytowych)Po złożeniu pełnego wniosku o pożyczkę pożyczkodawca ma trzy dni na wystawienie dokumentu szacunkowego kredytu.

    Strona 2 Szacunkowego Kredytu pokazuje punkty w lewej górnej części o nazwie Koszty kredytu. Spowoduje to wyświetlenie dokładnego odsetka kwoty pożyczki za wszelkie podane punkty. Pokazuje również kwotę punktów w dolarach.

    To są liczby, których użyjesz do obliczenia progu rentowności.

    Strona 2 szacunku pożyczki pokazuje również wszystkie inne opłaty za pozycje, które zapłacisz za pożyczkę, dzięki czemu masz pełny obraz transakcji, zanim przejdziesz dalej.