PERG 4.4 Co to jest regulowana umowa o kredyt hipoteczny?

Category: Zakupu Domu
17 lutego 2021

Definicja „regulowanej umowy kredytu hipotecznego

Artykuł 61 ust. 3 lit. a) rozporządzenia w sprawie działalności regulowanej definiuje umowę kredytu hipotecznego regulowanego jako umowę, która w momencie jej zawarcia spełnia następujące warunki:

umowa to umowa, w której pożyczkodawca udziela kredytu osobie fizycznej lub powiernikom („kredytobiorca);

umowa przewiduje zobowiązanie pożyczkobiorcy do spłaty w postaci hipoteki na gruncie w EOG; 5 oraz

co najmniej 40% tej ziemi jest użytkowane lub jest przeznaczone do użytkowania jako miejsce zamieszkania lub w związku z nim.

Ta sekcja przedstawia5 rozumienie przez FCA niektórych kluczowych pojęć zawartych w artykule 61 (3) (a). Należy zauważyć, że w przypadku gdy umowa spełnia wymogi niezbędne zarówno dla umowy o kredyt regulowany, jak i planu zakupu domu, będzie traktowana jedynie jako plan zakupu domu i nie będzie regulowaną umową o kredyt hipoteczny. Wytyczne dotyczące znaczenia planu zakupu domu znajdują się w PERG 14.4 (Wytyczne dotyczące powrotu do domu i zakupów domu) 2.

5 Umowa nie jest regulowaną umową o kredyt hipoteczny, jeżeli:

pożyczka udzielona pożyczkobiorcy komercyjnemu wyłączonemu na mocy PERG 4.4.17 G lub PERG 4.4.21 G; lub

pożyczka z drugim obciążeniem udzielona przez spółkę kredytową wyłączoną z PERG 4.4.24 G; lub

druga pożyczka pomostowa wyłączona na mocy PERG 4.4.27 G; 6

Udzielenie kredytu
  1. (1)Artykuł 61 ust. 3 lit. c) rozporządzenia w sprawie działalności regulowanej stanowi, że kredyt obejmuje pożyczkę gotówkową i każdą inną formę finansowania. Chociaż „przystosowanie finansowe ma potencjalnie szerokie znaczenie, jego zakres jest ograniczony terminami używanymi w definicji regulowanej umowy kredytu hipotecznego, zawartymi w PERG 4.4.1 G. Niezależnie od formy dostosowania finansowego, art. 61 ust. 3 lit. a) przewiduje, że musi ono obejmować zobowiązanie do spłaty po stronie osoby fizycznej, która je otrzymuje.

    Zdaniem FCA obowiązek spłaty zakłada istnienie lub potencjalną możliwość istnienia długu, który osoba fizyczna, której zapewnia się dostosowanie finansowe („kredytobiorca), jest zobowiązana wobec osoby, która je zapewnia („pożyczkodawca). ’). 7

    Na przykład bank udzielałby „ kredytu ”, który pod warunkiem spełnienia innych wymogów mógłby stanowić regulowaną umowę o kredyt hipoteczny, jeżeli udziela gwarancji, że: 7

    tworzy dług lub potencjalny dług; i 7

    umożliwia odroczoną płatność. 7

    Którzy pożyczkobiorcy?

    Warunek określony w PERG 4.4.1G (1) ogranicza krąg kredytobiorców, do których mają zastosowanie zabezpieczenia wynikające z regulacji hipotecznych, do osób fizycznych i powierników. Jeżeli firma (która nie działa jako powiernik) pożycza pieniądze w celu finansowania swojej działalności, a pożyczka jest zabezpieczona hipoteką na majątku firmy, umowa o kredyt hipoteczny nie jest regulowaną umową hipoteczną. Zatem pożyczkodawca nie będzie prowadził działalności regulowanej poprzez zawarcie takiej umowy, ani też pożyczkodawca nie będzie prowadził działalności regulowanej, jeśli doradza, organizuje lub administruje taką umową. Jeśli jednak pożyczkodawca udzieli pożyczki na cele biznesowe indywidualnemu przedsiębiorcy jednoosobowemu lub (w Anglii i Walii) spółce osobowej, a pożyczka jest zabezpieczona na domu lub domach pożyczkobiorcy, umowa będzie regulowaną umową hipoteczną.

  2. (1)5 Pożyczka dla powiernika zostaje złapana, nawet jeśli powiernik lub beneficjent nie jest osobą fizyczną.

    Dlatego nie jest wykluczone, że pożyczka udzielona powiernikowi działającemu na rzecz dużej spółki handlowej jest regulowaną umową hipoteczną.

    W praktyce wyłączenia kredytów udzielonych kredytobiorcom komercyjnym (w szczególności patrz PERG 4.4.17 G i PERG 4.4.21 G) prawdopodobnie zapobiegną temu, by takie kredyty były regulowanymi umowami hipotecznymi.

    pożyczka jest udzielana powiernikowi;

    powiernik jest nagim powiernikiem lub osobą nominowaną; i

    beneficjent trustu działa w celach handlowych;

    prawdopodobne jest, że powiernik będzie również działał w celach komercyjnych.

    5 Pożyczka dla spółki osobowej może być pożyczką dla osoby fizycznej, jeżeli spółkę tworzą osoby fizyczne (czyli osoby fizyczne, a nie osoby prawne).

    Data zawarcia umowy

    Aby spełnić definicję regulowanej umowy o kredyt hipoteczny, umowa o kredyt hipoteczny musi spełniać warunki określone w PERG 4.4.1G (1) do PERG 4.4.1G (3) w momencie jej zawarcia. Skutkuje to tym, że umowy, które w tym czasie spełniają te warunki, pozostają regulowanymi umowami o kredyt hipoteczny przez pozostały okres ich obowiązywania, nawet jeśli są okresy, w których niektóre lub wszystkie warunki nie są spełnione. I odwrotnie, umowy, które nie rozpoczynają się jako regulowane umowy o kredyt hipoteczny, nie mogą później takimi stać się, nawet jeśli spełniają wszystkie warunki określone w PERG 4.4.1G (1) do PERG 4.4.1G (3). Osoba, która jedynie administruje umowami hipotecznymi, które w momencie ich zawierania nie spełniała tych warunków, nie będzie zatem potrzebować pozwolenia na administrowanie regulowanymi umowami hipotecznymi.

    Mogą jednak wystąpić sytuacje, w których istniejąca umowa, która nie była regulowaną umową o kredyt hipoteczny w momencie jej zawarcia, zostanie zastąpiona w wyniku zmiany (niezależnie od tego, czy zmiana jest inicjowana przez klienta, czy przez pożyczkodawcę), a nowa umowa kwalifikuje się jako regulowana umowa o kredyt hipoteczny. W związku z tym osoba może być zmuszona do rozważenia tej możliwości (która mogłaby mieć wpływ na umowy zawarte pierwotnie przed 31 października 2004 r., A także późniejsze pożyczki) przy podejmowaniu decyzji, czy potrzebuje zezwolenia na prowadzenie którejkolwiek z regulowanych działalności hipotecznych.

    Teren w EOG 5

    Warunek określony w PERG 4.4.1G (2) oznacza, że ​​regulowana umowa hipoteczna musi być zabezpieczona na gruncie w EOG5.

    Umowy, które obejmują przejęcie zabezpieczenia na majątku ruchomym, nie mogą zatem być regulowanymi umowami hipotecznymi. Zatem umowa zabezpieczona na przyczepie kempingowej nie będzie regulowaną umową hipoteczną, chyba że umowa obejmuje również hipotekę na gruncie, na którym stoi przyczepa.

    Wymóg obłożenia

    Warunek określony w PERG 4.4.1G (3) oznacza, że ​​pożyczki zabezpieczone na nieruchomości, która jest w całości wykorzystywana do celów biznesowych (np. Biurowiec), nie wchodzą w zakres definicji. Jednakże pożyczki zabezpieczone na nieruchomości „o przeznaczeniu mieszanym mogą być objęte ubezpieczeniem, pod warunkiem że lokator5 wykorzystuje co najmniej 40% całkowitej powierzchni gruntu jako mieszkanie lub w związku z nim. Pożyczki zabezpieczone na sześciopiętrowej nieruchomości, z której połowa była zajmowana przez rodzinę jako ich dom5, a połowa wynajmowana na cele biznesowe, spełniałyby zatem definicję. (Artykuł 61 ust. 4 lit. b) wyjaśnia, że ​​„grunt w kontekście budynku wielokondygnacyjnego oznacza łączną powierzchnię podłogi każdej kondygnacji).

    5 Najbardziej oczywistym przykładem regulowanej umowy hipotecznej jest pożyczka udzielona osobie fizycznej w celu umożliwienia jej zakupu domu dla siebie, w przypadku gdy pożyczka jest zabezpieczona na tym domu. Nie ma jednak wymogu, aby kredytobiorca zajmował nieruchomość. Istnieje wymóg, aby co najmniej 40% gruntu było wykorzystywane jako dom, ale nie wymaga się, aby to kredytobiorca używał go jako domu. Na przykład:

    pożyczka może być regulowaną umową hipoteczną, jeżeli nieruchomość, na której jest zabezpieczona, ma być zajmowana przez krewnych pożyczkobiorcy jako ich mieszkanie; lub

    pożyczka może być regulowaną umową hipoteczną, jeżeli pożyczkobiorca nie zajmuje nieruchomości, na której pożyczka jest zabezpieczona, a zamiast tego zamierza sprzedać tę nieruchomość osobie trzeciej, pozostawiając do tego czasu hipotekę na domu.

    Jeżeli jednak pożyczkobiorca działa na zasadach komercyjnych, pożyczka, o której mowa w ust. 2, może zostać wyłączona jako pożyczka udzielona pożyczkobiorcy komercyjnemu w ramach wyłączeń określonych w PERG 4.4.17 G lub PERG 4.4.21 G.

    Pożyczka pod wynajem zabezpieczona na wynajmowanej nieruchomości jest potencjalnie regulowaną umową hipoteczną. Jednakże taka pożyczka może zostać wyłączona jako pożyczka udzielona pożyczkobiorcy komercyjnemu na podstawie wyłączeń, o których mowa w (3) lub na podstawie wyłączeń kupna na wynajem opisanych w PERG 4.4.31G i PERG 4.10B, które dotyczą kredytobiorców konsumenckich.6

    Wyrażenie „jako mieszkanie lub w związku z mieszkaniem określone w PERG 4.4.1G (3) oznacza, że ​​pożyczki na zakup małego domu z dużym ogrodem byłyby na ogół objęte. Gdyby jednak w chwili zawarcia umowy intencją było wykorzystanie ogrodu do innego celu – na przykład, gdyby było to zamierzone, aby osoba trzecia miała korzystać z ogrodu – umowa nie stanowiłaby regulowana umowa o kredyt hipoteczny. Ponadto FCA nie uznałby pożyczki na zakup gruntów rolnych i domu rolnego za regulowaną umowę hipoteczną (w przypadku gdy gospodarstwo rolne i ogród stanowią mniej niż 40% powierzchni gruntu), ponieważ nie wydaje się, aby grunty mogły być odpowiednio mówi się, że jest używany „w związku z gospodarstwem.Obecność gospodarstwa nie jest związana z przeznaczeniem gruntu rolnego (w przeciwieństwie do ogrodu działki mieszkaniowej, który nie istniałby niezależnie od nieruchomości).